Xu hướng mới: Bất động sản công nghiệp Việt Nam lên ngôi đầu

12:23, 14/10/2019
|

- Sự chuyển dịch sản xuất của hàng loạt các tập đoàn lớn thế giới đang đưa Việt Nam trở thành thị trường sản xuất công nghiệp hàng đầu. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức của nhà quản lý và thị trường.

Việt Nam trở thành thị trường sản xuất công nghiệp hàng đầu

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài là 26,16 tỷ USD, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018, trong đó vốn thực hiện cũng tăng 7,3% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, bên cạnh các quốc gia truyền thống nhiều năm đứng đầu về lượng đầu tư vốn FDI vào Việt Nam như Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore…, nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ mới cũng đã đẩy mạnh đầu tư như Hồng Kông (Trung Quốc), Đài Loan, Thái Lan, Mỹ… Trong đó, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn đứng đầu cả nước về lượng vốn thu hút đầu tư FDI.

Ảnh minh họa từ internet
Ảnh minh họa từ internet

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc Cấp cao Thị trường vốn tại Việt Nam của JLL, Tập đoàn hàng đầu chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cho biết: “Các cuộc chiến thương mại gần đây đã khiến các chuyên gia tin rằng Việt Nam sẽ được hưởng lợi khi các nhà sản xuất đang tìm cách mở rộng dây chuyền cung cấp của họ sang Đông Nam Á.

“Việt Nam là quốc gia sở hữu những yếu tố vô cùng thuận lợi cho kinh tế tăng trưởng như tỷ lệ dân số trẻ và tầng lớp trung lưu rộng lớn, với tiềm năng tiêu thụ hàng tiêu dùng trong rất lớn,” bà Khanh cho biết, “Ngành công nghiệp sản xuất được ghi nhận có sức hút đáng kể trong năm nay.”

Dịch chuyển sản xuất

Anhr: JLL
Anhr: JLL

Theo báo cáo của JLL, các tài sản công nghiệp và đặc biệt là tài sản hậu cần đang được chú ý nhiều nhất khi các công ty tìm cách mở rộng và dịch chuyển nhà máy sản xuất ra khỏi Trung Quốc để tránh thuế quan của Hoa Kỳ. Mức giá thuê đất công nghiệp trung bình ở miền Nam và miền Bắc tại Việt Nam là 95USD/m2/thời hạn thuê, tăng lần lượt 15,8% và 6,7% so với cùng kỳ năm trước đó.

Theo bà Khanh, “Các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp nội địa, hoặc thâu tóm quỹ đất và các tài sản công nghiệp đang hoạt động. Nhu cầu đối với các tài sản công nghiệp là chưa bao giờ giảm nhiệt, từ lâu, các nhà đầu tư đã để mắt đến phần khúc này bởi năng suất làm việc cao và chi phí lao động thấp ở Việt Nam. Và những căng thẳng thương mại gần đây góp phần đẩy nhanh quá trình quyết định di dời của các tập đoàn.”

Tập đoàn Sharp cũng vừa công bố kế hoạch xây dựng một nhà máy mới tại Việt Nam, trong khi công ty sản xuất giày Brooks Running của Mỹ cũng đang chuyển dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang nước lân cận.

Foxconn, nhà cung cấp linh kiện cho tập đoàn Apple đã mở rộng dấu chân tại Việt Nam bằng việc mua lại một nhà máy sản xuất linh kiện nội địa vào tháng Bảy vừa qua, sau khi được cấp giấy phép vào tháng Hai. Thậm chí các nhà sản xuất Trung Quốc cũng đang để mắt đến Việt Nam - theo nghiên cứu từ Nikkei Asian Review, gần 70% trong số 33 công ty Trung Quốc được khảo sát đang có kế hoạch mở rộng ra nước ngoài và cân nhắc chọn Việt Nam làm điểm đến.

Tuy nhiên, các công ty đã có mặt tại Việt Nam cũng đưa ra những mối lo ngại trong việc tìm kiếm nguồn lao động tay nghề cao, và hàng loạt những yêu cầu trong chuỗi cung ứng có chất lượng tương ứng với nguồn hàng mà họ đã sử dụng ở Trung Quốc. Bà Khanh cũng cảnh báo rằng cơ sở hạ tầng sẽ gặp nhiều thử thách để bắt kịp đà tăng trưởng các doanh nghiệp sản xuất chuyển hướng sang Việt Nam.

“Nhiều dự án hạ tầng tại Việt Nam đang phải đối mặt với sự chậm trễ do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và dòng vốn. Để thu hút thêm đầu tư nước ngoài, đón đầu những lợi ích của các công ty di chuyển đến đây, Việt Nam sẽ cần cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và quá trình thực hiện các giao dịch xuyên biên giới,” bà Khanh nhấn mạnh.

Theo ông Trần Quốc Dưỡng - chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam), 10 năm trở lại đây, Việt Nam đã trở thành “vùng trũng” về thu hút đầu tư FDI. Cuộc chiến tranh thương mại giữa các cường quốc đang leo thang đã kéo theo làn sóng chuyển dịch đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều. So với các ứng viên còn lại trong khu vực Đông Nam Á như Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Việt Nam có lợi thế hơn hẳn về sự ổn định thể chế chính trị và nguồn lao động.

“Sau khi các Tập đoàn lớn như Foxconn, TLC, Techtronic Industries… chuyển dịch sang Việt Nam đã kéo theo hàng loạt DN phụ trợ đi theo đầu tư, tập trung chủ yếu vào các khu công nghiệp, khu kinh tế ở các tỉnh phía Bắc và phía Nam. Đây là các tỉnh nằm trong vùng vệ tinh của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Quá trình chuyển dịch này đã tạo ra một xu hướng mới trong quá trình phát triển BĐS khu công nghiệp” – ông Dưỡng cho hay.

Cùng với xu thế đầu tư ngày càng nhiều, Chính phủ Việt Nam đã ưu tiên nguồn lực để phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Cuối năm 2018, Chính phủ đã phê duyệt nguồn kinh phí gần 21.000 tỷ đồng đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế giai đoạn 2016 – 2020 để thu hút đầu tư. Khảo sát của Công ty Tư vấn Turner & Townsend (Anh), chi phí xây dựng nhà xưởng và giá cho thuê nhà xưởng tại các khu công nghiệp của Việt Nam thấp hơn rất nhiều so với các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Ấn Độ, Trung Quốc.

Hiện tại với 326 khu công nghiệp, khu kinh tế có quyết định thành lập thì đã có 251 khu công nghiệp đi vào hoạt động. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng sản xuất công nghiệp của Việt Nam đạt bình quân xấp xỉ 13%/năm, tạo tiền đề thuận lợi cho BĐS công nghiệp phát triển trong thời gian tới.

Cần cơ chế khuyến khích để phát triển

Theo Tổng giám đốc CBRE Việt Nam Đặng Phương Hằng, sự chuyển dịch sản xuất của hàng loạt các tập đoàn lớn thế giới đang đưa Việt Nam trở thành thị trường sản xuất công nghiệp hàng đầu. Nếu có sự hỗ trợ tốt hơn nữa từ chính quyền qua những cơ chế khuyến khích thương mại, hỗ trợ DN thì giai đoạn 2019 - 2020 và cả thời gian tiếp theo chúng ta sẽ thấy sự tăng trưởng của BĐS công nghiệp.

TS Nguyễn Đình Cung - Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư cho biết, sự hấp dẫn của BĐS công nghiệp Việt Nam cao hơn mức trung bình của khu vực và tiếp tục được thúc đẩy bởi các yếu tố như chi phí lao động thấp, giá thuê đất hợp lý, thuế suất thuế thu nhập ưu đãi…

Các hiệp định thương mại tự do mới đã mang lại “cú hích” cho ngành công nghiệp Việt Nam. Tiêu biểu là Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) chính thức thiết lập vào tháng 1/2019; Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) được ký kết vào tháng 6/2019, với nhiều ưu đãi về thuế sẽ tạo ra sức hút đầu tư vào lĩnh vực BĐS công nghiệp.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, BĐS công nghiệp còn nhiều bất cập như hạ tầng kết nối đa phương tiện còn thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn thấp, đóng góp của khu công nghiệp, khu kinh tế chưa tương xứng, định hướng chính sách chưa rõ ràng và chưa đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư. “Một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu để thúc đẩy BĐS công nghiệp phát triển là cần thay đổi tư duy quản lý theo cơ chế thị trường, trọng tâm là tuân thủ quy luật cung - cầu để thị trường tự điều tiết” - TS Nguyễn Đình Cung cho hay.

Cùng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết, phân khúc BĐS công nghiệp đang tạo dựng được niềm tin từ sự tăng trưởng mạnh mẽ trong mắt nhà đầu tư quốc tế. “Cả thời điểm hiện tại, trung và dài hạn BĐS công nghiệp vẫn có đà tăng trưởng tốt nếu nhà đầu tư sớm nắm bắt được thời cơ và nhà nước có cơ chế khuyến khích, để thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có” - ông Nam nói.

Lam Nguyên